PUM - Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna. Jak obliczyć PUM działki

Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna (PUM) odnosi się do przestrzeni, którą faktycznie możemy wykorzystać do celów mieszkaniowych. Pojęcie to pojawia się najczęściej w kontekście określenia opłacalności inwestycji budowlanej. Sprawdź, jak obliczyć PUM działki i jak ten parametr wpływa na cenę działki budowlanej. 

Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna - czym jest?

Planując zabudowę mieszkaniową działki na większą skalę, np. na potrzeby budownictwa wielorodzinnego, deweloper musi oszacować szanse uzyskania jak największego zysku ze sprzedaży nieruchomości. Parametrem, na podstawie którego określi zysk i opłacalność, jest metr kwadratowy powierzchni użytkowo mieszkalnych.

Cena, którą płacimy za mieszkanie, uzależniona jest od wahań rynku nieruchomości. Ostateczną cenę mieszkania ustala się jako iloczyn użytkowych metrów kwadratowych w lokalu oraz ceny za 1 m². Inwestorowi zależy więc, aby uzyskać jak najwięcej metrów kwadratowych na całej inwestycji budowlanej. W rozmowie z deweloperem nie zdziw się zatem, że będzie operował pojęciem PUM, a nie powierzchnią działki. Jeśli wiemy już po co nam parametr PUM, sprawdźmy jego definicję.

Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna, czyli w skrócie PUM, to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń o charakterze użytkowym. Do obliczeń bierzemy pod uwagę powierzchnię:

• pokoi i przedpokoju,
• kuchni,
• łazienki,
• korytarza,
• a także pomieszczenia użytkowe, jak: pracownie, pomieszczenia rekreacyjne, zadaszone tarasy przydomowe, obudowane werandy, ganki, 
  - więc w skrócie - wszystkie pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania.

Na podstawie powierzchni użytkowej mieszkalnej ustala się m.in. podatek od nieruchomości i inne koszty eksploatacyjne, np. opłaty odprowadzane do spółdzielni mieszkaniowej lub opłat za ogrzewanie.

Jakich elementów budynku i jakich pomieszczeń nie wliczamy do PUM?

Nie wszystkie elementy konstrukcyjne budynku i nie wszystkie pomieszczenia wliczane są do powierzchni użytkowej mieszkalnej. Powierzchnia użytkowa mieszkalna nie jest równoznaczna z pojęciem powierzchni użytkowej ani powierzchni całkowitej. O tych różnicach powiemy więcej w dalszej części artykułu.

Do powierzchni użytkowej mieszkalnej nie wliczamy:

• antresoli,
• pralni i suszarni,
• strychów,
• ogródków przydomowych,
• strychów,
• piwnic i komórek lokatorskich i na opał, boksów rowerowych,
• balkonów,
• szaf w ścianach i schowków pod schodami,
• powierzchni otworów drzwiowych i okiennych.

Zamów analizę chłonności działki w OnGeo INVEST

Odkryj potencjał nieruchomości i nie bój się ryzyka. Zdobądź narzędzie, które pozwoli precyzyjnie oszacować wartość i zysk z wskazanej nieruchomości. Dzięki analizie INVEST dowiesz się, jaką maksymalną Powierzchnię Użytkową Mieszkalną możesz uzyskać inwestując w daną nieruchomość gruntową a także, co musisz zrobić, aby zrealizować własne zamierzenie inwestycyjne.

PRZEJDŹ NA STRONĘ I ZAMÓW USŁUGĘ ONGEO INVEST

OnGeo INVEST tworzy doświadczony zespół architektów i planistów, których pasją jest działanie na rzecz zrównoważonego rozwoju i optymalnego zagospodarowania przestrzeni. Naszym celem jest projektowanie z myślą o przyszłości i wspieranie odpowiedzialnych inwestorów w dążeniu do stworzenia harmonijnego otoczenia. Nasza siła tkwi w łączeniu różnych gałęzi wiedzy i doświadczenia w projektowaniu, na wszystkich rodzajach działek. Jesteśmy elastyczni i gotowi do wyzwania, zawsze stawiając potrzeby klientów na pierwszym miejscu. 

Powierzchni jest wiele - użytkowa, całkowita, zabudowy. Czym się różnią?

Pojęcie powierzchni ma bardzo szerokie znaczenie. Wartość powierzchni użytkowej mieszkalnej często mylona jest z powierzchnią użytkową, całkowitą lub powierzchnią zabudowy. To nie jest to samo! Wyjaśnijmy sobie zatem, czym się różnią.

Powierzchnia użytkowa mieszkalna	Powierzchnia użytkowa	Powierzchnia całkowita	Powierzchnia zabudowy
Najdokładniej określa faktyczną powierzchnię nieruchomości. Na jej podstawie określa się koszty eksploatacji i rentowność inwestycji	Różnica wynika ze sposobu obliczania. Do powierzchni użytkowej bierzemy pod uwagę również wysokość pomieszczenia. W skrócie - im mniejsza wysokość, tym mniejsza powierzchnia użytkowa. Ma to szczególne znaczenie przy pomiarach na poddaszu.	Powierzchnia całkowita to suma wszystkich powierzchni kondygnacji budynku, czyli również tych pod i nad poziomem teren. Do powierzchni całkowitej wliczamy powierzchnię zajętą przez konstrukcję budynku.	Powierzchnia zabudowy to powierzchnia zajęta przez budynek w stanie wykończonym. Nie uwzględnia powierzchni poszczególnych pomieszczeń i powierzchni kondygnacji. W skrócie - chodzi o powierzchnię, jaką zajmują fundamenty budynku.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową mieszkalną?

Obliczenie powierzchni użytkowej mieszkalnej gotowego domu lub mieszkania nie musi być trudne. Wystarczy, że znasz przeznaczenie poszczególnych pomieszczeń w budynku lub lokalu oraz ich wymiary. Pamiętaj, że pomiar powinien obejmować wewnętrzną stronę podłoża. Do obliczeń nie bierzemy pod uwagę ani wysokości pomieszczenia, ani grubości ścian. Powierzchnia mieszkalna a powierzchnia użytkowa to przecież nie to samo! Pola powierzchni pomieszczeń należy następnie zsumować. 

Problem z obliczeniem powierzchni użytkowej mieszkalnej pojawia się wtedy, gdy zamierzasz je wyznaczyć dla obiektów, które jeszcze fizycznie nie istnieją, czyli wówczas kiedy szacujesz ryzyko inwestycyjne. Precyzyjne wyznaczenie powierzchni użytkowej mieszkalnej, jaką możesz uzyskać w ramach danej działki, najlepiej zlecić specjaliście. Każda działka może być obarczona ograniczeniami formalno-prawnymi , które uniemożliwiają lub ograniczają zabudowę. Budowa budynku będzie uzależniona od warunków gruntowych, występowania stref ochronnych wokół nieruchomości, a przede wszystkim od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub planu ogólnego gminy. Dlatego nie ryzykuj! Skorzystaj z pomocy OnGeo INVEST. 

Jakie znaczenie dla inwestora ma powierzchnia użytkowa mieszkalna?

Powierzchnia użytkowa mieszkalna jest jednym z najważniejszych czynników, które determinują wartość nieruchomości mieszkaniowej. Inwestorzy i deweloperzy zanim zdecydują się na inwestycje w grunty pod budownictwo mieszkaniowe, zwracają uwagę, ile metrów kwadratowych powierzchni uzyskają przy korzystnym zagospodarowaniu działki.

PUM jest parametrem istotnym dla inwestorów, którzy planują zakup mieszkań na wynajem. Im większa powierzchnia użytkowa mieszkalna, tym większe możliwości i wyższe przychody z wynajmu.